Was der Käufer einer vermieteten Immobilie beachten muss
In Zeiten von Dauerniedrigzinsen stellen Immobilien oftmals eine begehrte
Form der Geldanlage dar. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster
Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Verkäufer und Käufer
übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.
„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, gibt
Dr. Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen, zu Bedenken.
Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im
Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit
ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig,
bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. „Um
im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zwischen Verkäufer
und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im
notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, empfiehlt Grüner. Namentlich im
Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim
Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.
„Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei
übergeben werden soll“, rät Grüner, „ist im Kaufvertrag die Räumung durch den
Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren.“
Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung
verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des
Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter
sichergestellt ist.
Besondere Vorsicht bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs
Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen
Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen.
Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst
mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also
möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen
Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen
von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.
Vorkaufsrecht des Mieters ausschließen
Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung
vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem
Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im
Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn
gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Über die Notarkammer Thüringen
Die Notarkammer Thüringen ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts und vertritt die Gesamtheit
der in ihr zusammengeschlossenen Notare im Freistaat Thüringen. Sie hat derzeit 70 Mitglieder,
darunter 23 Notarinnen. Die Notarkammer Thüringen fördert die Pflege des Notariatsrechts und
notarspezifischer Rechtsgebiete. Die Beratung und Belehrung der Notare in dienst- und
standesrechtlichen Fragen gehören ebenso zu den Aufgaben der Notarkammer Thüringen wie
Stellungnahmen zu Gesetzgebungsvorhaben in Rechtsgebieten mit notariellem Bezug. Die
Notarkammer Thüringen unterstützt die Aufsichtsbehörden bei ihrer Tätigkeit. Außerdem ist sie für die
Fortbildung der Notare und die Ausbildung des notariellen Nachwuchses verantwortlich.
Notarinnen und Notare in Thüringen sind im Suchdienst der Notarkammer unter: www.notarkammerthueringe n
.de zu finden.
Notarkammer Thüringen Text & Konzept - Karen Arnold
Erfurt, 05.Juni 2019
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